什么是次级抵押贷款？

1. 什么是次级抵押贷款？

问题1：什么是次级抵押贷款？
 
 问题2：次级抵押贷款是什么意思？
 
 次级抵押贷款(sub-premium mortgage)指银行或贷款机构提供给那些信用等级或收入较低、无法达到普通信贷标准的客户的一种贷款。这种贷款通常不需要首付，只是利息会不断提高。
 
 美国抵押贷款市场的"次级"(Subprime)及"优惠级"(Prime)是以借款人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成了两个层次的市场。信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻求贷款。两个层次的市场服务对象均为贷款购房者，但次级市场的贷款利率【什么是利率】通常比优惠级抵押贷款高2%～3%。
 
 次级抵押贷款具有良好的市场前景。由于它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭【什么是按揭】服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。
 
 次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级房贷机构面临的风险也天然地更大：瑞银国际(UBS)的研究数据表明，截至2006年底，美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达10.5%，是优惠级贷款市场的7倍。
 
 对借款者个人而言，违约会使其再融资【什么是再融资】难度加大，丧失抵押品的赎回权，无法享有房价上涨的利益。而且，任何一个借款人的违约对借款者所居住地区也有不良影响。据芝加哥的一项调研，一个街区如果出现一起违约止赎，则该街区式单一家庭住房平均价值将下跌10%，而一个地区如出现较为集中的违约现象，将会严重降低该地区的信用度。

2. 什么是次级抵押贷款证券化？主要有这些原理！

      次级抵押贷款是从美国开始兴起，所造成的美国次贷危机有人说，不是次级住房抵押贷款危机，也非次级债危机，它的全称应当是“次级住房抵押贷款证券化危机”。那么，什么是次级抵押贷款证券化？来给大家介绍一下。
什么是次级抵押贷款证券化？      次贷证券化是美国在20世纪80年代金融创新过程中普遍展开的一种金融市场现象，它是将缺乏流动性但未来有着稳定净现金流的资产，通过真实销售、破产隔离、信用增级和有限追索等机制，在资本市场上发行资产支持债券的金融行为。其基本原理有哪些？      1、净现金流量。金融机构拟用于资产证券化的信贷资产，必须有着稳定的现金流量净额，这些净现金流量是比较稳定的。      2、真实销售。金融机构将拟用于资产证券化的信贷资产，从总资产中剥离出来真实地出售给一个为进行资产证券化而专门设立的具有信托人特性的机构(SPV)。      3、破产隔离。发起人一旦将资产销售给了SPV，就不再对这一资产价值的风险损失承担责任。      4、信用增级。如果发起人出售的资产价值质量较低，它可通过信用增级的方式提高其质量。      5、有限追索。其追索权只能追索到SPV，不能追索到作为资产证券化发起人的金融机构。      6、转移风险。在SPV销售了资产证券化债券、原先发放信贷的金融机构收到了由SPV划入的对应资金后，对应信贷资产的风险就完全转移给了资产证券化债券的持有人。

3. 次级抵押是什么

　　次级抵押是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在2001年经济衰退发生后，美国住房市场在超低利率刺激下高度繁荣，为经济复苏及其后来持续增长发挥了重要作用，次级抵押贷款市场迅速发展。
　　但随着美国住房市场大幅降温，加上利率上升，很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款，导致一些放贷机构遭受严重损失甚至破产。2008年美国次级抵押贷款危机引发了投资者对美国整个金融市场健康状况和经济增长前景的担忧，导致之后几年股市出现剧烈震荡。

4. 什么是次级抵押贷款债务

次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。
次级抵押贷款给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。
次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级房贷机构面临的风险也天然地更大。
对借款者个人而言，违约会使其再融资难度加大，丧失抵押品的赎回权，无法享有房价上涨的利益。而且，任何一个借款人的违约对借款者所居住地区也有不良影响。

5. 次级抵押贷款是什么意思？你了解吗？

      随着贷款行业的发展，以及人们消费观念的改变，贷款的产品比那的越来越丰富，贷款的方式也是多种多样，不断有新的名词衍生出来。对于次级抵押贷款，很多人都不甚了解，更多人表示都很少听到，那么到底是什么意思呢？来为大家解答。
什么是次级抵押贷款？      所谓的次级抵押贷款是指向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。      美国的抵押贷款市场，根据借款人的信用条件分为了“次级” (Subprime)及“优惠级”(Prime)两个层次。      信用高的人，则属于优惠级，信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻求贷款。两个层次的市场服务对象均为贷款购房者，但次级市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2%~3%。次级抵押贷款具有哪些特点？      1、次级抵押贷款一般给那些无法正常申请到贷款的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。      2、低级抵押贷款是一项高回报业务，同时由于借款人都是一些信用等级较低的人，面临的风险也比较大。      3、对借款者个人而言，违约会使其再融资难度加大，丧失抵押品的赎回权，无法享有房价上涨的利益，且违约对地区也有不良影响。      在这里为大家介绍了次级抵押贷款，以及它的三点特点，看完你了解了吗？

6. 请问什么叫 次 级 按 揭?

「次级按揭贷款是指信用评级较差、无法从正常渠道借贷的人所提供的贷款。次级按揭贷款的利率一般较正常按揭贷款为高，而且常常是可以随时间推移而大幅上调的浮动利率，因而对放款人有较大风险。由于次级按揭贷款的违约率较高，对于贷款商也有较正常按揭贷款更高的风险。」 
  
   「美国的次级按揭问题，是导致今次环球大跌市的「元凶」。究竟次级按揭是什么？对中国香港有没有影响呢？ 
  
   过去十多年，美国楼市畅旺，造就一班业主不断将物业按上按，用借回来的钱去消费。 
  
   在中国香港，银行审批楼宇按揭时，会将信贷额控制在楼价七成以内。但在美国，一些投资银行及对冲基金为了争取生意，会以高息，甚至零首期，向还款能力不合资格的人提供按揭。由于这类贷款的质素较差，所以被视为次级按揭。金融机构为了摊分风险，将贷款发行成债券，由于回报高，当楼市向上时，吸引不少银行及基金经理入货，希望「财息兼收」。 
  
   但随着美国楼市下滑，去年底开始，次级按揭贷款问题开始浮现，多家金融机构要为次级按揭债券撇帐，债券本身亦随时会变成废纸。问题最近蔓延至南半球，两个澳洲对冲基金因为投资次级按揭债券损手，不准基金持有人赎回基金。 
  
   学者表示，本港的基金及银行的投资较少涉及次级按揭，但如果美国房地产出现下调，环球股市将出现危机，港股亦有机会受拖累：「因为负资产出现，被迫银行要收楼，金融机构要用一个价钱去卖楼，保障自己利益，一些次按基金持有人亦会回赎基金。基金面对回赎压力，唯有在海外抽调资金来挽救本土市场，抽调时的，一定会考虑容易套现的市场。在亚洲区，当然指中国香港及新加坡。」 
  
   投资基金公会就表示，对冲基金较多持有次级按揭债券，投资者要小心：「一些开放式，让中国香港散户投资的基金，参与次级按揭市场未必很多，反而一些私募及对冲基金，可能较大程度参与这些市场。」她建议市民购买基金时，要清楚基金种类，最好分散投资。 」,参考: 参考 *** 、atv news website,曾 渊 沧 专 栏 ： 次 按 风 暴 扩 大 靠 联 储 局 出 手 2007/8/6 
  
   美 股 又 再 大 跌 ， 大 家 要 加 倍 小 心 。 过 去 两星 期 ， 每 每 急 跌 之 后 就 出 现 反 弹 ， 因 此 也吸 引 了 不 少 人 博 反 弹 ， 但 是 ， 现 在 股 市 出现 一 浪 低 过 一 浪 的 现 象 ， 博 反 弹 的 风 险 增加 了 ， 相 反 的 趁 反 弹 减 持 会 更 理 想 。 
   美 国 次 级 按 揭 问 题 已 在 扩 大 打 击 的 范 围 ， 现 在 连 内 地 的 一 些 银 行 也 涉 及 ， 持 有 一些有 抵 押 债 券 ， 而 这 些 抵 押 ， 就 是 次 级 按 揭 。 实 际 上 ， 应 该 说 ， 全 世 界 的 银 行 、 基金， 或 多 或 少 都 会 涉 及 。 
   这 整 个 问 题 应 该 从 按 揭 债 券 化 开 始 ， 多 年 前 ， 任 何 人 想 买 房 屋 ， 向 银 行 借 钱 ， 银行会 很 小 心 的 评 估 借 钱 人 的 背 景 ， 有 没 有 固 定 工 作 ？ 每 月 收 入 多 少 ？ 还 款 能 力 如 何？因 此 一 旦 借 债 者 无 力 还 钱 ， 银 行 就 得 面 对 坏 账 的 风 险 。 
   后 来 ， 有 金 融 机 构 发 明 了 按 揭 债 券 这 个 东 西 ， 方 法 是 将 一 些 按 揭 合 约 组 合 包 装 成一个 「 资 产 」 ， 然 后 发 债 券 卖 掉 ， 金 融 机 构 只 需 要 赚 取 利 率 差 ， 就 可 以 将 风 险 完 全转介 给 购 买 债 券 的 人 或 机 构 。 比 方 说 ， 这 批 按 揭 平 均 利 率 为 7% ， 就 以 5% 的 回 报 将按揭 当 债 券 卖 掉 ， 赚 取 2% 利 润 ， 金 融 机 构 赚 了 毫 无 风 险 的 利 率 差 之 后 ， 又 套 回 资金， 再 借 钱 给 另 一 些 人 买 房 屋 。 
   因 为 按 揭 可 以 当 债 券 卖 掉 转 介 风 险 ， 于 是 金 融 机 构 借 钱 就 越 来 越 「 手 松 」 ， 不 再像传 统 银 行 一 样 严 格 审 查 借 钱 的 人 的 信 用 水 平 、 还 款 能 力 。 随 意 借 ， 任 何 人 都 可 以来借 ， 信 用 审 查 也 许 还 会 做 ， 但 只 是 为 了 订 利 率 所 用 ， 信 用 差 的 ， 利 率 高 一 些 ， 这些付 较 高 利 率 的 ， 信 用 较 差 的 按 揭 就 是 所 谓 的 次 级 按 揭 。 金 融 公 司 就 把 这 些 次 级 按揭包 装 成 债 券 卖 掉 。 实 际 上 ， 这 些 由 次 级 按 揭 组 成 的 债 券 ， 该 是 垃 圾 债 券 ， 不 过 ，这个 世 界 永 远 有 人 认 为 高 回 报 高 风 险 是 值 得 一 试 的 ， 因 此 垃 圾 债 券 一 样 有 市 场 。 100 万 张 的 债 券 若 卖 给 100 万 人 ， 每 人 分 担 的 风 险 只 是 100 万 分 之 一 ， 不 过 ， 向 A 金 融机 构 买 入 一 张 ， 再 向 B 、 C 、 D … … 各 买 入 一 张 ， 最 后 手 上 可 能 持 有 的 垃 圾 债券 也可 以 高 达 100 万 张 ， 如 果 这 批 债 券 全 出 了 问 题 ， 风 险 也 不 小 。 
  
  
  
   上 世 纪 风 波 杀 伤 力 大 
   记 得 上 个 世 纪 90 年 代 初 ， 美 国 也 曾 经 发 生 过 垃 圾 债 券 风 波 ， 大 量 垃 圾 债 券 价 格 大幅贬 值 ， 杀 伤 力 也 很 大 ， 使 到 全 球 股 市 跌 两 成 以 上 ， 美 国 有 一 个 称 为 Orange 的 镇政 府更 破 了 产 ， 因 为 这 个 镇 投 资 了 不 少 垃 圾 债 券 。 解 决 次 级 按 揭 危 机 的 唯 一 方 法 是减 息， 且 看 联 储 局 会 如 何 处 理 。 
  
   作 者 为 城 市 大 学 MBA 课 程 主 任,参考: 曾 渊 沧 专 栏,次级按揭贷款具有高回报的特征，是金融机构向信用记录不佳的房屋购买者投放的贷款。由于购买者需支付利率比普通贷款高，巨大的利润促使金融机构大量提高投放金额。 
  
   　　为争夺美国房地产市场次级按揭的大蛋糕，近年来投行们纷纷大举收购中小银行或按揭公司。2003年汇丰控股收购Household　International（后改名为汇丰融资）、去年7月德意志银行收购Mortgage　IT，均出于迅速进入美国次级按揭市场的考虑。类似的收购还包括摩根士丹利、美林及Saxon　Capital分别对贝尔斯登、First　Franklin及Encore　Credit的并购。 
  
  
   　　2001年至2005年，美国次级按揭贷款额逐年大幅增加，2005年达到6250亿美元之多，比2001年放大了5倍。 
  
  
   　　然而，由于次级按揭借贷人的信用难以保证，贷款包含的风险因素相当高。美联储基准利率在过去3年内连续提高17次，次级按揭所需的供款也逐步攀升，导致低收入借贷人无力支付还款，部分房屋贷款开始转换成坏账。 
  
  
   　　以汇丰控股为例，其次级按揭的客户主要是没有信用记录的墨西哥新移民，同时贷款的有关审批也相当宽松，汇丰控股的客户拖欠情况从去年开始就明显趋于严重。 
  
   　　由被收购的Household　International改名而来的汇丰融资为争取市场占有率，经营非常进取，汇丰融资的贷款额达到2880亿美元，同时又不注重“吸储”，存款仅1470亿美元。去年，汇丰融资只贡献给汇丰控股5%的利润，但汇丰控股却要为其在去年至明年拨备增加18亿美元，很可能抹去汇丰控股去年近一半的净利润。 
  
   圣路易州联储银行行长普尔在公开发言时指出，借予高风险客户的楼按断供数字会增加。很多公司借出过量的贷款，又没有充足的文件证明还款能力。 
  
  
   他及达拉斯储备银行行长费沙均认为美国联储局有加息的空间。费沙表示，若通胀未能回落，他会十分支持继续加息。但暂他仍满意通胀前景，特别是通胀率有可能回落至2％以下。去年全年美国通胀为2.2％。 
  
  
   按揭银行协会预测今年会有5000亿至8000亿美元的可调息楼按（adjustable rate mortgage） 须要重订按息。一些分析指出， 由于过去两三年按揭利率自历史低位回升了不少，现水平重订利率，会使不少业主应付不来，做成广泛的断供情。 
  
  
   按息料加 借款人更吃力 
  
  
   研究机构Friedman Billings Ramsey 集团的资料显示， 在次级楼按市场， 拖欠还款逾90天及那些已被银行收楼的楼按， 数目已是六年高位。 
  
  
   在楼宇贷款风险大增下，金融机构开始对低入息的借贷人采取关水喉的做法，楼按公司Countrywide指出，该行上月经已减少了向信贷纪录欠佳的借款放贷，贷出额由12月的37.4亿美元，削减了8亿美元，幅度达21％。 
  
  
   楼按公司也陆续被降低信贷评级。标准普尔周五便调降了全国第二大次优楼按服务公司New Century Financial Corp的评级，由BB级降至BB-级。,

7. 次级抵押贷款的含义

次级抵押贷款（subprime mortgage loan,即“次级按揭贷款”）美国抵押贷款市场的“次级”（Subprime）及“优惠级”（Prime）是以借款人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成了两个层次的市场。信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻求贷款。两个层次的市场服务对象均为贷款购房者，但次级市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2%～3%。

8. 次级抵押贷款的贷款等级

共有六个：premierplus、premier、A-、B、C、C-。评级标准为申请者的按揭贷款偿付记录、破产记录，以及债务收入比率。信用评分采用FICO指标。按揭成数（LTV）是指贷款与资产价值的比例。一般来说，贷款等级越高，FICO评分越高；按揭成数越低，表明贷款风险较小，相应定价越低，反之则越高。通常，固定利率借款者的平均信用评分高于浮动利率借款者。在整个1990年代，次级抵押贷款借款者的信用评分呈现逐年下降趋势，尤其是浮动利率次级抵押贷款。这表明1990年代次级抵押贷款质量存在问题，大量贷款提供给了信用较低风险较高的借款者。但从2000年开始，借款者信用评分开始逐渐上升。因为此时，贷款者开始关注贷款风险，并采取相应措施限制风险敞口。因此，在这一时期里，不仅整体贷款数量上升，并且机构发生了巨大的变化。提供给信用评分较高借款者的贷款量上升最为显著。借款者信用评分越高，贷款等级越高，相应的首付要求也越低。这也体现了风险补偿原则。而按揭成数越高，借款者违约倾向越大，相应的首付要求越高。在1998年危机之前，首付额呈现逐年下降趋势。而1998年之后，贷款者开始提高首付要求，贷款结构发生变化。按揭成数低于70和大于100的次级抵押贷款大量减少，而首付为10%的次级抵押贷款量上升显著。提前偿付罚金也是控制风险的措施之一。当利率下降的时候，次级抵押贷款借款者倾向于提前偿付贷款，以便以较低的利率重新申请贷款。而贷款的提前偿付会给贷款者带来损失，并且由于提前偿付的可能性不可预测，这种损失也是不可测的。因此，为了限制提前偿付这种行为，贷款者对提前偿付者收取一定的罚金。