“供给侧”改革机遇 看房地产如何把握

1. “供给侧”改革机遇 看房地产如何把握

2015年的房地产行业可谓纠结。库存依然在攀高，全国商品房待售面积11月达到了69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。房价方面，三四线城市的房价依然在水深火热之中，大中城市也是冷热不均、动荡不定。
70个大中城市住宅价格指数前4个月环比下降，自5月开始，整体上反弹明显，年末甚至出现了加速上涨的趋势，但深圳房价见顶回落的“风向标”显然不是一个好兆头。
房地产开发的投资信心最能说明问题，2015年前10个月全国房地产开发投资累计同比仅增长2%，住宅投资增速更仅同比增长1.3%，已经直逼金融危机时期。
2016年，房地产行业的主基调恐怕还是去库存。不久前召开的中央经济工作会议，已经明确了房地产的供给侧改革。
1998年，我国进行需求侧改革，确立商品房市场主体地位，开启了房地产的黄金时代，房企只需拿地、盖房即可，不愁卖;这一次的供给侧改革，房企需要想办法最大化地为用户创造价值，这样才能把房子卖出去。
每一次重大改革，都会对一个行业产生重大影响。那么，房企应如何把握供给侧改革的机遇?
春江水暖鸭先知，资本市场实际上已经明确给出了答案。一方面，供给侧改革对所有的房企暂时都是利好，因为可能会有税收、信贷、补贴、户口，甚至是政府采购等一系列的利好刺激，所以股市中的房地产板块在年末忍不住集体躁动了一下，这实际上是在提醒房企，千万不要错过为自己留下生存本钱的行业性机会;另一方面，又出现了鲜明的分化，第一轮是那些率先打出转型旗号的房企涨停，接着就变成了万科、保利、招商等巨头唱戏，这是不是又在暗示，基于房地产+的转型大有可为，供给侧改革之后的房地产将逐步迈入寡头格局?
党的十八届三中全会已经明确要让市场在资源配置中发挥决定性作用，实际上也说明，供给侧改革不会人为创造需求，而是放开市场，让市场去激活与创造需求。未来，消费者必然越来越挑剔，对住房的需求已经从人住升级到了人居。
要激活与创造需求，就不得不进行产品升级，为用户创造浪潮之巅的生活新体验;就不得不进行服务升级，为用户打造全新的人居服务产业链;就不得不进行营销升级，把为用户创造的最大化价值传递出去。无论是科技、绿色，还是文化、养老、物流、金融等，机会恐怕更多的是留给了细分龙头和综合巨头了。
用户决定市场，历史越悠久、规模越大的房企，拥有的批量用户越多，这就为转型提供了最大的便捷。供给侧改革，消化库存的行业性机会正好可以回笼资金，自然就成了房企避免 “僵尸企业”命运的大好机会。
从重资产模式向轻资产模式的转型，从住宅开发销售向商用物业持有并重转型，从依赖低成本土地向依赖规模和控制能力降低成本转型，从依赖土地自然高速增值向依赖产品价值提升利润率转型，从纯住宅开发向产业综合地产开发转型，从地产开发行业向业务多元化转型，从依赖房价上涨获取高利润向依赖高周转提升净收益率转型，从单一的房产向互联网+、房地产+转型……市场的大门都是打开的。
机遇只会光顾那些有准备的人，企业也是一样，“只有时代的企业，没有成功的企业”。房地产的供给侧改革，没有标准答案，一切都将取决于房地产企业的选择与践行，一切都将接受市场和用户的不断检验。
思路决定出路，如何才能更好地拥抱供给侧改革的机遇，如何也在自己的企业史上画出浓墨重彩的拐点，从而成为“时代的企业”，道理一样适用。
（以上回答发布于2015-12-28，当前相关购房政策请以实际为准）
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2. 楼市调控四面开花 地产的“供给侧改革”悄然而至

局部城市的楼市趋热，让调控的大锤密集而至。
1月27日，杭州市住保房管局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称“《通知》”），围绕“房住不炒”的核心再度加码杭州住房市场的调控力度。
同一日，广州工农中建四大行房贷全线涨价，提高房贷利率。在此之前，上海、深圳等城市也相继出台政策，加强楼市的监管。短短两周，几大热点城市纷纷祭出新一轮调控大旗，让楼市重新蒙上一层寒意。
密集的政策或不会在市场上起到立竿见影的效果，但对于房价继续上涨的预期会带来强烈冲击，进而导致局部过热的市场回归理性。而受影响最大的，无疑是房地产企业。
尽管多个受访地产企业均向第一财经表示仍需对政策影响进行观察，目前暂时未就公司经营策略做出调整。但悲观情绪已在资本市场上得到充分显现，近日来，地产股再度承压屡创新低，A股市场上，昔日龙头“招保万金”中的保利发展（600048）和金地集团（600383）跌破净值，香港上市的内房股则呈现大面积破净状态。
在业内人士看来，政策收紧将加速房企间的分化，未来开发商将会面临资金困境、利润下滑等难题，为此房企或将会加速销售，提高营销力度，拓宽营销途径，快速回笼资金。
楼市趋热城市齐出招
杭州新出台的楼市调控《通知》主要内容有：在购买资格方面，落户杭州满5年后可购买第二套住房，住房赠与人须满3年可购买限购范围内住房，在限购范围内无自有住房记录满3年可认定为无房家庭，高层次人才的优先购房资格也须在无自有住房记录3年后方可享受。
在住房转让方面，新房中签率小于或等于10%的，以及以优先购买方式取得热点住房的，须在取得不动产证5年后才能转让住房。同时，和上海的房地产调控新政一样，个人住房转让增值税征免年限也从2年提高至5年。
同策研究院高级分析师李霄霄认为，杭州调控新政对市场施加的影响是通过减少市场上的房票、提高投资购房者的进入门槛来实现，投资者的收益周期被进一步延长。
“如果考虑到期房销售，从网签到拿证的2年，投资者从买房到退出的周期将拉长到7年。即便在此期间房间能翻番，年化回报率也仅有10.4%，相对市场上的理财产品并不具有优势，同时还要承担房产低频交易以及资产流动性锁死的风险。”此外，个人住房转让增值税征免年限的延长能够降低二手房转手的性价比，降低二手房市场的热度。
相对于杭州的行政性管控，广州则采取了金融手段加码调控力度。据悉，广州首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp，此前则是首套房为LPR+40bp，二套房LPR+60bp，变更后首套房贷利率为5.2%，二套房为5.4%。
一位广州当地的中介告诉第一财经，“有客户前两周刚定的房，一直觉得不着急，现在签合同贷款的话就要按新利率计算了。”
“一直以来金融对房地产的影响都是非常大的，广州去年新房成交增长很大，那么涉房贷款占比理论上一定是增加的。在央行要求集中度管理的背景下，房贷收紧是必然的。”一位业内专家人士认为。
广东省住房政策研究中心首席研究员在李宇嘉看来，如果房价涨幅预期比较大，房贷利率小幅上调影响不大；如果叠加额度明显受控制、贷款发放周期拉长，商品房的交易量会受到明显影响。“现在广州的房价水平已不是几年前，金融杠杆买房的现象极为普遍。”
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也表示，房贷利率提高，对购房者来说意味着月供增加，购房成本上升，对刚需购房者来说影响更大，或将会减少一部分购房需求，对投机炒房行为也会有一定的抑制作用。
精准打击市场投机
开年的各地住房调控新政已将楼市“冷却剂”洒向了房地产交易链路的所有环节。
“最近这么多的动作，确实是在给市场降虚火，”中原地产分析师卢文曦对第一财经记者表示，“而且基本上都属于精准打击，上海的认筹率高，新规就明确了摇号的办法，增加了持有成本；杭州的落户门槛低，新规就提出了落户后可购房的资格年限。这都是针对各个城市最突出的矛盾来设置的，是在一城一策的指导思想之下调低市场的预期，后续如果市场降温不显著，还会有相应的举措出现。只有这样，才能把一个真实的市场还原出来。”
卢文曦认为，正常的刚需、刚改、置换在目前的市场中都不会有太大的问题，“但是现在的交易节奏和之前相比，会慢一点，毕竟在新规影响和银行信贷管控之下，交易周期会明显变长。”
调控密集出台，最焦虑的还是房地产企业。多位房企人士向第一财经表达了相似的观点：现在企业普遍缺钱，需要加紧去库存，所以肯定乐见利率下调而不是收紧，这必然会伤害一部分购房需求。
一位TOP10房企内部人士称，集团在当地的营销策略暂时还没有调整。也有华南房企人士称，按照常规打法，春节前后即便利率没有变动，房企都会有一波加大营销力度的做法，这次正好叠加了政策因素。
另一家二线房企负责人则表示：公司暂时没有什么应对的动作，还是按之前的销售计划进行。1月份基本上都是新开盘的项目，蓄客了一段时间，所以卖起来感觉还好，后续不知道会不会有反应，一般政策的反应都要过一段时间才会出现。
房企洗牌加速
2020年，在克而瑞重点观测的45家典型房企中，全口径销售业绩低于平均增速的房企达11家，其中增速为负的7家房企中，有4家为千亿房企，仍能保持高速增长的房企不足10%。
与此同时，中等规模房企面临增长困局，500~800亿规模的房企数量则较往年明显减少，500亿规模梯队以下的部分房企面临增长困局、补位能力不足。
克而瑞认为，随着政策调控融资端的进一步收紧，高杠杆、高负债的运营模式无法持续。预计未来行业竞争和企业经营压力加剧，不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。
2020年8月20日，住房城乡建设部和人民银行召集了重点房地产企业座谈会，有12家房企参加，这些企业被要求按照“三道红线”进行调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。
年末，央行、银保监会划出两条房地产贷款占比红线，第一财经记者研究发现，有3家一线银行房地产贷款占比超越上限，与这些银行合作的主流房地产上市公司有约20家，踩线银行未来将收紧房地产贷款。
有券商人士认为，两项政策分别约束了行业融资的需求和供给，“三道红线”主要约束房企行为，推动房地产行业降杠杆、控负债；“贷款集中度管理制度”主要约束金融机构行为，限制金融机构向房企和居民授信。
从三道红线、涉房贷款管控，到房贷利率上浮，房地产行业去金融属性的大幕已彻底拉开，开发商也面临“供给侧”改革，劣质房企将被加速淘汰。
对于中小房企而言，本就缺少融资渠道，主要资金方中小银行又面临更低的房地产贷款上限。因此，中小房企会加速退出市场，房地产市场的集中度会进一步提高，房企头部效应会越来越明显。
行业加速洗牌背后，一个更趋稳健的地产时代也正在到来。
中信证券认为，无论政策“跷跷板”短期如何摆动，大企业的盈利正日趋平稳。这是一个供给侧改革的时代，优秀公司已经开辟新的发展局面。
华泰证券表示，2021年地产金融环境拥有更高的能见度，虽然销售和净利增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见，看好优质房企的估值重塑机遇。

3. 楼市调控四面开花 地产的“供给侧改革”悄然而至

局部城市的楼市趋热，让调控的大锤密集而至。
1月27日，杭州市住保房管局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称“《通知》”），围绕“房住不炒”的核心再度加码杭州住房市场的调控力度。
同一日，广州工农中建四大行房贷全线涨价，提高房贷利率。在此之前，上海、深圳等城市也相继出台政策，加强楼市的监管。短短两周，几大热点城市纷纷祭出新一轮调控大旗，让楼市重新蒙上一层寒意。
密集的政策或不会在市场上起到立竿见影的效果，但对于房价继续上涨的预期会带来强烈冲击，进而导致局部过热的市场回归理性。而受影响最大的，无疑是房地产企业。
尽管多个受访地产企业均向第一财经表示仍需对政策影响进行观察，目前暂时未就公司经营策略做出调整。但悲观情绪已在资本市场上得到充分显现，近日来，地产股再度承压屡创新低，A股市场上，昔日龙头“招保万金”中的保利发展（600048）和金地集团（600383）跌破净值，香港上市的内房股则呈现大面积破净状态。
在业内人士看来，政策收紧将加速房企间的分化，未来开发商将会面临资金困境、利润下滑等难题，为此房企或将会加速销售，提高营销力度，拓宽营销途径，快速回笼资金。
楼市趋热城市齐出招
杭州新出台的楼市调控《通知》主要内容有：在购买资格方面，落户杭州满5年后可购买第二套住房，住房赠与人须满3年可购买限购范围内住房，在限购范围内无自有住房记录满3年可认定为无房家庭，高层次人才的优先购房资格也须在无自有住房记录3年后方可享受。
在住房转让方面，新房中签率小于或等于10%的，以及以优先购买方式取得热点住房的，须在取得不动产证5年后才能转让住房。同时，和上海的房地产调控新政一样，个人住房转让增值税征免年限也从2年提高至5年。
同策研究院高级分析师李霄霄认为，杭州调控新政对市场施加的影响是通过减少市场上的房票、提高投资购房者的进入门槛来实现，投资者的收益周期被进一步延长。
“如果考虑到期房销售，从网签到拿证的2年，投资者从买房到退出的周期将拉长到7年。即便在此期间房间能翻番，年化回报率也仅有10.4%，相对市场上的理财产品并不具有优势，同时还要承担房产低频交易以及资产流动性锁死的风险。”此外，个人住房转让增值税征免年限的延长能够降低二手房转手的性价比，降低二手房市场的热度。
相对于杭州的行政性管控，广州则采取了金融手段加码调控力度。据悉，广州首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp，此前则是首套房为LPR+40bp，二套房LPR+60bp，变更后首套房贷利率为5.2%，二套房为5.4%。
一位广州当地的中介告诉第一财经，“有客户前两周刚定的房，一直觉得不着急，现在签合同贷款的话就要按新利率计算了。”
“一直以来金融对房地产的影响都是非常大的，广州去年新房成交增长很大，那么涉房贷款占比理论上一定是增加的。在央行要求集中度管理的背景下，房贷收紧是必然的。”一位业内专家人士认为。
广东省住房政策研究中心首席研究员在李宇嘉看来，如果房价涨幅预期比较大，房贷利率小幅上调影响不大；如果叠加额度明显受控制、贷款发放周期拉长，商品房的交易量会受到明显影响。“现在广州的房价水平已不是几年前，金融杠杆买房的现象极为普遍。”
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也表示，房贷利率提高，对购房者来说意味着月供增加，购房成本上升，对刚需购房者来说影响更大，或将会减少一部分购房需求，对投机炒房行为也会有一定的抑制作用。
精准打击市场投机
开年的各地住房调控新政已将楼市“冷却剂”洒向了房地产交易链路的所有环节。
“最近这么多的动作，确实是在给市场降虚火，”中原地产分析师卢文曦对第一财经记者表示，“而且基本上都属于精准打击，上海的认筹率高，新规就明确了摇号的办法，增加了持有成本；杭州的落户门槛低，新规就提出了落户后可购房的资格年限。这都是针对各个城市最突出的矛盾来设置的，是在一城一策的指导思想之下调低市场的预期，后续如果市场降温不显著，还会有相应的举措出现。只有这样，才能把一个真实的市场还原出来。”
卢文曦认为，正常的刚需、刚改、置换在目前的市场中都不会有太大的问题，“但是现在的交易节奏和之前相比，会慢一点，毕竟在新规影响和银行信贷管控之下，交易周期会明显变长。”
调控密集出台，最焦虑的还是房地产企业。多位房企人士向第一财经表达了相似的观点：现在企业普遍缺钱，需要加紧去库存，所以肯定乐见利率下调而不是收紧，这必然会伤害一部分购房需求。
一位TOP10房企内部人士称，集团在当地的营销策略暂时还没有调整。也有华南房企人士称，按照常规打法，春节前后即便利率没有变动，房企都会有一波加大营销力度的做法，这次正好叠加了政策因素。
另一家二线房企负责人则表示：公司暂时没有什么应对的动作，还是按之前的销售计划进行。1月份基本上都是新开盘的项目，蓄客了一段时间，所以卖起来感觉还好，后续不知道会不会有反应，一般政策的反应都要过一段时间才会出现。
房企洗牌加速
2020年，在克而瑞重点观测的45家典型房企中，全口径销售业绩低于平均增速的房企达11家，其中增速为负的7家房企中，有4家为千亿房企，仍能保持高速增长的房企不足10%。
与此同时，中等规模房企面临增长困局，500~800亿规模的房企数量则较往年明显减少，500亿规模梯队以下的部分房企面临增长困局、补位能力不足。
克而瑞认为，随着政策调控融资端的进一步收紧，高杠杆、高负债的运营模式无法持续。预计未来行业竞争和企业经营压力加剧，不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。
2020年8月20日，住房城乡建设部和人民银行召集了重点房地产企业座谈会，有12家房企参加，这些企业被要求按照“三道红线”进行调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。
年末，央行、银保监会划出两条房地产贷款占比红线，第一财经记者研究发现，有3家一线银行房地产贷款占比超越上限，与这些银行合作的主流房地产上市公司有约20家，踩线银行未来将收紧房地产贷款。
有券商人士认为，两项政策分别约束了行业融资的需求和供给，“三道红线”主要约束房企行为，推动房地产行业降杠杆、控负债；“贷款集中度管理制度”主要约束金融机构行为，限制金融机构向房企和居民授信。
从三道红线、涉房贷款管控，到房贷利率上浮，房地产行业去金融属性的大幕已彻底拉开，开发商也面临“供给侧”改革，劣质房企将被加速淘汰。
对于中小房企而言，本就缺少融资渠道，主要资金方中小银行又面临更低的房地产贷款上限。因此，中小房企会加速退出市场，房地产市场的集中度会进一步提高，房企头部效应会越来越明显。
行业加速洗牌背后，一个更趋稳健的地产时代也正在到来。
中信证券认为，无论政策“跷跷板”短期如何摆动，大企业的盈利正日趋平稳。这是一个供给侧改革的时代，优秀公司已经开辟新的发展局面。
华泰证券表示，2021年地产金融环境拥有更高的能见度，虽然销售和净利增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见，看好优质房企的估值重塑机遇。

4. 供给侧改革对房地产行业有什么积极的影响

5. 政策促进房地产业健康发展 房企融资势头向好

12月6日，中共中央政治局会议明确，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”同日，中国人民银行宣布，将于12月15日降准0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。12月7日盘面上，A股房企和港股房企股价表现强势。
中国证券报记者注意到，随着近期相关部门释放积极信号，房地产行业合理的资金需求正得到满足。一方面房企通过各种方式融资，另一方面部分头部房企11月销售情况环比明显好转。业内人士表示，满足购房者的合理需求、促进市场平稳健康发展仍是当前的主要政策导向。
政策释放积极信号
光大证券房地产首席分析师何缅南表示，降准有利于房地产行业流动性进一步修复，开发贷与按揭贷料持续回暖，支持居民合理购房需求，支持“杠杆稳健”房企的合理资金需求，从而维护房地产市场健康发展和良性循环。
近期政策面逐渐回暖。上周，中国银保监会表示，现阶段要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
中国人民银行表示，近期，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。
中信建投表示，近期有部分高信用房企新的债券融资申请得到受理，也进一步释放了积极信号。中国银行间市场交易商协会受理了碧桂园、龙湖集团和中国海外发展三家企业的中期票据注册申请。
业内人士表示，总的来看，满足购房人的合理需求、促进市场平稳健康发展仍是当前的主要政策导向。
房企积极融资
在房地产行业释放积极信号的背景下，房企正多途径寻求融资。12月7日，港股房企龙光集团、世茂集团双双公告配股融资。龙光集团公告披露，拟配售发行1.72亿股股份，每股发售价格为6.80港元，预计募资11.69亿港元。所得款项净额拟用于集团项目投资及作为集团一般营运资金。
世茂集团公告披露，拟配售发行1.45亿股股份，每股发行价格8.14港元，预计募资净额11.73亿港元。公告表示，配售事项及认购事项将加强集团财务状况，并为集团提供营运资金。
滨江集团12月6日公告披露，公司发行2021年度第四期短期融资券，实际发行金额为9亿元，发行利率为4.2%。
机构指出，11月以来，陆续有保利发展、招商蛇口、金地集团等房企已经启动中票发行，融资用途也有所扩展。Wind数据显示，11月，房企境内外债券发行规模473亿元，环比增长57%。其中，境内债发行规模456亿元，环比增长108%。银行间市场中期票据发行规模大幅提升，未来类似融资料愈来愈多。
市场逐渐趋稳
随着市场资金面逐渐缓解，11月，房地产销售市场、土地市场趋稳。尽管机构数据显示，11月，八成房企单月业绩同比降低；但环比来看，部分头部房企单月销售金额增速明显。
金地集团10月实现签约面积99.7万平方米，签约金额165.2亿元；11月实现签约面积80.3万平方米，签约金额174.3亿元。10月，万科A实现合同销售面积258.1万平方米，合同销售金额419.5亿元；11月实现合同销售面积253.8万平方米，合同销售金额431.5亿元。绿城中国自投项目10月实现合约销售额约209亿元，11月实现合约销售额约251亿元。前11个月，公司合计实现合约销售额约3190亿元，同比增长约38%。
银河证券数据显示，11月，百强房企销售额同比降幅收窄、环比回正，但城市销售分化明显。11月，30个监测城市新房销售面积同比增速为-20.08%，环比增速为14.19%。分一二三线城市来看，环比方面，增速分别为12.06%、25.35%、-1.13%。
土地市场也开始回暖。中国证券报记者注意到，上海第三轮集中土拍无一宗地块流拍，整体较第二轮有所改善。深圳第三批集中供地11宗地块全部成交，7宗地块底价成交，4宗地块触顶进入摇号环节，平均溢价率为4.7%。虽然较前两轮溢价率有所下滑，但无流拍地块，整体表现趋稳。

6. 供给侧改革对房地产行业有什么积极的影响

7. 房企去杠杆势在必行，将会有哪些措施落地？

房企去杠杆势在必行，国家会采取一系列的措施，比如说让房企自己出钱多一点，银行放贷占比少一些，这样的话就能够有效的防止烂尾楼的出现，也增加了房企的承担责任风险。现在有些地方的房价高得离谱，普通的老百姓是根本买不起的，就算是想买房，可能要花掉自己大半辈子的积蓄。所以现在买房对于普通人来说简直比登天还难，就算是靠自己每个月月供的几千块钱的贷款也可能要还上十或者二十几年，所以说现在的房价太高了，年轻人都失去了斗志，婚也不敢结孩子也不敢生，这就是现在年轻人的压力，很多人觉得难道国家就不应该出手管一管嘛！其实国家已经为大家出台了很多的相关政策，只是大家没有及时的去了解而已，就比如说房企去杠杆这件事情。房企去杠杆势在必行，首先会减少银行的贷款占比，让房企承担更多的责任。想必大家都不知道什么是房企的杠杆，其实说白了就是给房企一根杠杆它就能够撬动整个地球，这句话不是徒有虚名的，你就说房地产在开发的过程当中，其实花的都是大家的钱，更多的也是银行的钱，而自己出的钱是非常少的，他们利用各种各样的经济系统为自己谋取更多的利益，但是这就使得很多的烂尾楼出现，因为钱不是他们的，他们过早地将房子建出来，但是又卖不出去，最后导致了成群的烂尾楼，而去杠杆则能够将这些现象降到最低的水平，毕竟高杠杆往往就意味着有很大的风险，而而且还可能会引发房地产的金融危机，如果开发出来的楼房卖不出去，最终就会变成烂尾楼，最后赔钱的是银行而不是房企，所以以这种房企高杠杆的行为必须要进行去除。房企去杠杆势在必行，这也是为了减轻年轻人的压力。现在有很多的房地产开发商，他们自己根本就没有钱去进行投资，但是通过各种各样的经济系统让银行贷款给他们去开发房地产，最终谋取了大量的利益，可是有的地方开发出来的楼房根本就卖不出去，最后以烂尾楼结束，就算是没有成为烂尾楼，他们也会以高价卖给别人，而且房价居高不下，让很多年轻人失去了未来生活的方向，去杠杆也间接地给年轻人进行减压。社会的趋势就是这样，即使现在的房价再高，彩礼再贵，我们年轻人也得奋斗，因为只有这样我们才能够生存下去。

8. 楼市调控新逻辑：供给侧改革下地产与经济协同发展

近期，楼市调控政策出现了一些变化，比如天津、南京、长沙、河北燕郊、三亚等地或局部区域，都针对人才购房，松绑了限购。  

但随后三亚、长沙、燕郊三地“放松限购的传闻”均被官方否认。与此同时，近期深圳房地产市场在供给侧“放大招”，继6月24日出让5宗地之后，11月底深圳又将出让7宗地块；而近期海南省公布的《海南省新一轮户籍制度改革实施方案》，则在全省（除三沙外）取消落户限制。  
在“房住不炒”渐进落地，国家强调“不以房地产作为短期刺激经济的手段”的基调下，如何看待各地林林总总的政策变化呢？  
客观地讲，尽管今年以来整体经济承压，但地产调控也并未放松，甚至有所趋严，逆周期调控似与地产调控呈“脱钩”之势，表现了管理层对于房地产下滑容忍度的上升，对资源过度流入地产，导致实体经济疲软、民生福利受损、系统性风险上升等方面的担忧。所以，不管是吸引人才，还是区域规划，任何借机松绑调控，给市场传达政府“救市”信号的政策扭曲，都是要被纠正的。因此，就有了收回“退出限售”的政策；三亚、长沙、燕郊“放松限购传闻”被官方否认。  
虽然房地产不作为短期刺激经济的手段，但基于高位运行、庞大体量的行业现状，地产如果下行太快，也将对各方面造成比较大的冲击。庞大体量的地产要实现“软着陆”，这就有了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调。也就是，中短期看，地产调控既不是刺激，也不是打压，而是稳定，即尊重行业运行规律，探索行业与人口、产业、城市协调和平稳发展新机制。  
从目前来看，房地产运行最大的特征，就是区域分化。从全国来看，开发投资累积增速连续保持2位数增幅（1-8月和1~9月均为10.5%），销售累积增速跌幅收窄，单月同比增速连续三个月为正。但是，市场区域分化较为严重，地产属地化的情况下，对地方经济影响完全不同。比如，1~9月份东部地区商品房销售面积同比下降2.9%。  
同样是东部地区，以笔者所在的大湾区为例，核心城市广州和深圳，受益于规划利好、利率稳定、人口流入、房价管控，商品房市场相对平稳。但是，大湾区其他7个城市，则呈现出前期快速回升后的下行期。根据笔者的调研，这其中既有前期需求过快释放后的惯性回落，也有短期需求“接续不上”的问题。  
除了城市间的分化外，城市内部的分化也特别明显。比如，今年6月南京高淳传出放松限购、10月六合传出放松限购。不过，高淳、六合等距离主城区很远，本质上是三四线城市，以导入人口，政策有所调整也在情理之中。  
总的来说，各个城市楼市、人口、产业的基本面，都是很清晰的。楼市政策调整，到底是刺激楼市、再次启动“去库存”，还是基于行业自身运行规律，基于人口、产业、城市协同发展，政策动机一目了然。所以，那些松绑政策被叫停的城市，那多半是给市场传达了刺激楼市、依赖楼市的不良信号，甚至是基于短期经济增长的诉求、财政收入下滑的担忧，单维度地刺激地产，并没有将地产与人口、产业、城市长远发展结合起来，夯实地产的真实需求。  
今年以来，深圳住宅供地开始放量，先是6月24日一次性出让5宗地，11月底还要出让7宗地。事实上，今年以来一线城市都增加了宅地供应。  
据克尔瑞统计，今年上半年一线城市宅地供应面积增长20%，而过去几年，一线城市供地基本呈现缩量态势。而且，近年来一线城市所有地产调控政策，都指向需求端紧缩。问题是，目前京沪人口基数大，广深人口明显增加，每年常住人口增长40万~50万，再加上区域规划利好不断，潜在的购房需求也很大。因此，必须要未雨绸缪，提前在供应端做文章。考虑到从供地到供房的周期，加上要引导预期，调控要转向供给侧。除了增加供地外，住房供应结构也要调整，比如深圳公共住房供给占比高达60%。  
再比如，目前北京共有产权住房、限竞房已成为供应主体；“十三五”期间，上海新增住房供应170万套，租赁住房占比超过60%；近期，《广州市共有产权保障性住房管理办法》开始征求意见。毫无疑问，从一线城市开始，住房全面回归居住属性，供应开始向中低收入和外来人口倾斜。目的是什么？就是在城市化“下半场”，让新就业大学生、外来人口新市民能够以较低的成本在城市扎根、融入城市。  
因此，未来不管是商品住房，还是非商品住房，包括一线城市在内的热点城市，都会呈现高位运行的态势，但并应该不会出现房价上涨。  
同时，类似北上广深等一线城市，类似于粤港澳大湾区、长三角都市圈、京津冀协同发展区等这样的新“增长极”、新兴产业集聚区、增量人口导入区，增加供地、供房是有效的（有效需求），不仅不会导致“去库存”压力，反而能够以供应来引导和平抑市场需求和预期，有利于整个区域房地产市场的稳定。  
未来，如果大湾区、长三角都市圈、京津冀城市群、中部城市群（武汉、郑州、长沙等）、成渝等西部城市群等几个重点区域的房地产稳定了，全国楼市也就稳定了，它们是“稳地价、稳房价、稳预期”的压舱石。