富力189亿买77个万达酒店，以为捡了大便宜，如今却是年年亏损

1. 富力189亿买77个万达酒店，以为捡了大便宜，如今却是年年亏损

最近许家印的恒大是陷入了严重的流动性问题，广州另外一个地产巨头富力的日子也不轻松。富力中期财报显示，短期借款达519亿，长期借款是914.45亿。
  
 
  
  
 恒大、富力、融创这些公司都是过去几年一直在高杠杆运转的公司，如今遇到了行业收紧，压力就自然出现了。当然目前富力的情况比恒大还是好不少。
     
 恒大上半年房地产业务亏损40多亿，富力还是赚了30亿。另外一点富力也比恒大聪明，他们从去年就开始出售了一些非核心资产，套现了一些现金，增强了流动性。
  
 
  
  
 说到富力不得不说到一笔收购，那就是4年之前，富力189亿买下了77个万达酒店。当时很多人说富力是捡了一个大便宜。为何这么说呢？77个酒店才卖189亿，也就是说每一个酒店才2亿多。
  
 
  
  
 海底捞巅峰的时候900多个门店，市值却是高达4千多亿，也就是说一个海底捞餐厅价值就高达5个亿了。这一对比，确实可以觉得富力是捡了一个大便宜，毕竟当时万达的资金出现问题，所以富力是买便宜了。
     
 收购一年之后，富力的老板张力就说，这笔收购非常好，已经赚了百亿。张力这个赚百亿的意思是酒店估值涨了百亿。
  
 
  
  
 不过如今收购4年过去了，当时大便宜，如今却是大麻烦。今年上半年富力酒店收入26.35亿，不过亏损却高达5.47亿。很多人可能会说疫情影响，酒店业亏损很正常。
  
 
  
  
 实际上富力酒店业务从2018年就一直亏损。2018年亏损1.83亿，2019年亏损10.08亿，2020年亏损14.27亿，亏损并没有减少，而且是逐年增加。
     
 富力目前是全球最大的豪华酒店集团。不过王健林说过，一家公司如果不赚钱，其实是不道德的。如果业务一直在亏损，那么规模多大都没用。酒店行业不是互联网，规模并不能换来成本的下降。
  
 
  
  
 万达当年做酒店其实并不是真的认为酒店可以赚钱，而不过是万达广场的配套而已。王健林在各个城市拿地盖万达广场，为了配合万达广场的发展，于是王健林就不得不配套建设酒店。
  
 
  
  
 实际上这些酒店在万达的运营中一直是鸡肋，投入大收益小，最终王健林是在2017年把包袱甩给了富力。
     
 实际上酒店这个生意真的不是好生意。酒店的固定投入太大，回收周期太长了。世界上很多著名的酒店品牌，他们都是只做管理品牌，而不做重资产的事情。富力是做房地产起家，后来又投资商业地产，盖了不少的写字楼，后来又发展酒店生意。
  
 
  
  
 实际上富力189亿收购了万达77个酒店，如今看来并不明智。虽然每年亏损额度不算大，但是毕竟一直在亏损。另外业务重估价值可能上涨，不止189亿，可能高达200多亿，但是富力必须得找到人接手，这部分的利润才可以变成真金白银，以如今这个行情，富力要找到接盘的人不容易。王健林做酒店是为了配套，虽然酒店亏了，但是他的万达广场没有亏。富力则不一样，单纯买下这些酒店来经营，就是为了在酒店上面赚钱。其实豪华酒店也是品牌好听，实际上真的不太赚钱。
     
 今年上半年华住酒店市值1053亿，利润也才1.3亿，另外一家著名的上市公司锦江酒店市值538亿，但是利润更是只有0.05亿。
  
 
  
  
 所以说当时王健林看似吃亏，其实他捡了一个便宜。富力看似捡便宜，其实是吃亏了。如今王健林的万达商管负债已经降低到了1400多亿，而且王健林已经拆分了万达轻资产公司准备去香港上市了。
  
 
  
  
 王健林重回巅峰是指日可待，而且万达已经从4年之前的债务问题中走出来了。如今富力也必须谨慎小心，毕竟恒大就是前车之鉴。

2. 万达酒店“接盘侠”富力，为什么现在也陷入步履维艰？

其实有很多细节都能够获得一个比较的发展，并且也能够一个比较好的投资。很多时候一些企业都能够获得一个比较好的资源和机会，并且能够让自己企业有个更好的发展，并且也能够让自己的企业有一个更好的未来，很多时候企业都是能够有一个更好的前途的。
有一些企业可能会因为经营不善而倒闭，或者说有一些企业可能会因为经营不善而被其他人接管。这时候有一些企业可能会重新焕发生机，但是也有一些企业可能不能够有一个更好的发展。万达酒店“接盘侠”富力，为什么现在也陷入步履维艰？我认为主要有三个原因:
一、这个企业能够有一个比较好的战略投资。
其实我觉得富力之所以也会陷入步履维艰的局面，也就是因为这个企业不能够有个比较好的战略投资，而且也不能够让自身一个比较好的定位，这意味着很多时候这个企业都不能够发展的更好，而且也可能会有一个更差的局面。
二、这个企业不能够有一个比较好的定位。
当然了，我认为还有一个原因就是这个企业是不能够有个比较好的定位的，而且也不能够发展得到很多说这个企业不能够比较好地去创新，并且能够有一个比较好的行为，这也这意味着很多消费者是不愿意去消费的。
三、这个企业不能够吸引消费者的注意力。
当然我觉得还一个原因就是这个企业是不能够比较好地去吸引消费者注意力的，并且也不能够让消费者一个更好的满意，还能说如果不能够让消费者满意的话，就不能够发展下去，并且也不能够有一个更好的机会去发展。
以上这是我的看法，大家有什么想法吗？欢迎在评论区留言。

3. 富力199亿购万达酒店借酒店运营突围后分拆上市？

以第三者之态突然杀入万达融创的世纪大交易，令富力地产这家沉寂了许久的老牌地产商重新登上了头条。
7月19日，融创收购万达资产的历史性大戏落下帷幕，最终融创以438.44亿元拿走13个文旅项目，富力以近200亿揽下77家酒店资产，这比之前融创收购时的价格便宜了100多亿。
借此收购，富力的酒店规模将超过100家，一举成为全世界最大的酒店运营商之一，而这一鲜明的标签，也是富力在房地产转型时期突围的路径。
7月20日，富力董秘胡杰在招商证券电话会议上透露，上半年富力完成400亿元收入，公司将全部以自有资金支付。
不过，持有酒店类重资产可谓是当前房地产商的小众选择，尤其是在2014年以来酒店业运营全行业面临困难的情况下，富力未来要想实现酒店盈利和稳定的现金流，进行资本化分拆是必经之路。
富力的新标签
在7月19日的万达融创富力签约仪式上，上演了戏剧性的一幕，活动背景板上的富力地产字样撤掉又加上，会议延长一小时，如今看来，可能是富力两位董事长张力、李思廉当场“砍价”成功。
最终的收购方案，是原定价335.95亿元、由融创接手的酒店项目，改由富力地产以199.06亿元收购，且76家酒店增加至77家。
富力地产董秘胡杰透露了交易谈判的过程，称富力从获得消息到签字拍板只用了三四天时间，强调“只接受6折价格”，“直到签约前最后一刻才定下”。
在富力看来，这无疑是一笔特别划算的买卖。收购价仅为酒店账面净值6折，低于酒店成本。
据富力公告，77家城市酒店均位于所在城市的核心地段，约为328.6万平方米，共23202间客房，包括四个高端大连万达自营酒店品牌和多个国际知名豪华酒店管理品牌（威斯汀、希尔顿等），77家酒店资产净值预期为不少于331.76亿元。
胡杰表示，除了价格便宜，减少酒店成本投入并可以直接运营产生收益，也是富力此次收购看重的因素。根据富力的测算，77家酒店开发需要占用15-20年时间，因此这笔交易每年成本就省了数十亿元，还省了酒店初期推广成本。
另一方面，收购酒店也有助于富力自己的业务版图扩张。富力联合创始人、董事长之一的李思廉的存在，让富力这家公司始终带有港资地产商的基因，而港资地产商更为注重持有物业和经营现金流。
在富力的持有物业业务中，购物中心、写字楼并非强项，相对而言公司在高端酒店经营上经验更为丰富。富力从2004年开始投资建设高端酒店，均由凯悦集团、洲际集团、希尔顿集团、雅高酒店集团等国际知名酒店管理公司运营，具有较强竞争力。
数据显示，富力地产已开业和建设的高级酒店共有24家，主要位于广州、惠州、成都、重庆、北京和海南等地，均为4-5星级豪华酒店。2016年，公司酒店业务实现稳健增长，营业收入同比增长15.33%至13.62亿元。
富力地产在2016年年报中曾表示，希望以适当步伐扩大包括酒店在内的高端和具备高资本价值的投资组合。富力认为，持有投资物业组合，提供可靠现金流，可抗衡经济周期起落。
因此，以较低的价格将万达77家酒店纳入旗下，对于富力地产来说恰逢其时。上海易居研究院智库中心总监严跃进表示，近年来富力持续规模扩张，收购酒店项目，能够扩大其资产管理的规模，有助于其后续经营业绩的提升。
而在接手万达77家万达酒店后，富力将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主之一，未来可与希尔顿、万豪等酒店集团竞争；这也是这家老牌地产商在规模徘徊不前、多元化转型不力之下的自我突破：借道收购，变身专业酒店运营商。

资本化之路
一向低调沉稳的富力此次一出手就是200亿，也让外界对富力的资金来源产生疑问。
收购前，富力自身的负债率超过了行业平均水平。数据显示，截至2017年3月底，富力集团合并资产总额2325.04亿元，负债合计1853.68亿元，资产负债率为79.32%。现金及现金等价物的期末余额为245.22亿元。
对此胡杰表示，区别于融创之前的“承债式收购”，富力对万达酒店只采用资产收购，万达将把负债剥离。“上半年富力完成400亿元收入，自有资金充足，2年内付款也减少资金压力。”
收购完成后，富力净资产将增加100多亿元，负债率将从2016年79%多，下降至74.9%-75%，改善了资产负债状况。
胡杰还称，此次收购总价不足200亿元，77间酒店2016年当年收入总额为53亿元，4年经营额即可覆盖收购对价，且增加现金流，如果酒店全部用于融资，已经能够融回超过收购的价格。
值得关注的是，酒店作为流动性较差的重资产，在中国房地产业盈利指数中，排名靠后。富力地产的酒店业务虽然是在稳健增长，但总体的盈利水平并不乐观。
据富力地产财报显示，2016年酒店运营亏损人民币1.83亿元，2015年度则亏损1.67亿元。而此次收购万达的76家酒店（未计新增的一家），2015年和2016年的营业利润分别为5.5亿元、8.7亿元，净资产回报率也不到3%。
如何实现酒店的长期运营与盈利？胡杰表示，收购完成后，富力计划未来对酒店进行拆分上市，这在一定程度上可以解决酒店面临的盈利难题。
严跃进表示，酒店难以盈利的原因，一方面在于各类竞争性产品的增加，供大于求；另一方面在于酒店本身的物业改造、外包管理会占用很多资源和资金，从而压缩了酒店的盈利空间。要想突破这一局面，应该从酒店运营和资本化运作两个方面努力。

对于富力来说，后续通过资本化运作来为酒店产业增加竞争力是必要的。具体地，富力主要可以通过三种方式进行资本化运作。
第一是回归A股；第二是不断进行再融资，尤其是收购酒店以后，品牌统一经营管理需要各类资金支持；第三是进行资产证券化，将酒店打包分拆上市。后续在证券化的基础上，也可以做轻资产的模式。
早前富力地产的管理层就透露了要于2017年第三季度回归A股的计划，对此，中银国际分析认为，由于地产公司的融资渠道受政府紧缩政策限制，预计富力上市计划依然存在不确定性。

4. 富力接手万达酒店，万达未来能否重回巅峰？

玩房地产的开发商就是这样，无论是买地皮还是卖地皮都需要资金支持，就算知道这块地皮是赔钱的也要往里面砸钱，如果不砸钱自己赔的钱就会更多。这就是为什么万达能在酒店方面赚到钱却把酒店卖给了富力。万达只要获得资金是可以东山再起的。

万达经营项目可不是只有酒店，有很多地皮、商业位置买卖我们是看不见的。但是在明面的我们是知道万达将酒店卖给了富力。富力有实力接手往酒店里砸钱，这就和饭店一样，刚开始营业都要赔本赚吆喝。其实酒店就是在赔钱中赚钱，只要钱的流动大起来，就可以在流动资金中赚钱了。万达也是，他们不只是只有酒店这个资金流动点，他们还有别的资金流动点。

可能万达不如他们原来辉煌时有钱了，所以就供不起那么多的资金流动点了，如果降低别的资金流动点的资金来维持酒店的话，很有可能造成全线崩盘，不如先把酒店转手出去，这样稳一点。所以万达经营的智慧也就在这里，看似万达没落了，可万达此时正是在蓄力的时候。

东山再起是肯定的，当万达的资金足以继续供应酒店时，他们会重新盖酒店，他们不用寻找优秀的地理位置，因为他们还有名气，只要在哪里盖酒店，哪里就会变成优秀的地理位置。我们期待万达的东山再起，万达肯定也想重回大家的视野，他们的酒店和广场确实让我们的生活方便了很多。

5. 富力收购万达多家酒店背后原因何在？

2017年7月19日，万达与融创、富力签署了一纸协议，富力地产以199.06亿元价格收购万达76家酒店全部股权以及1家酒店70%股权。这份协议令富力地产成为了除了房地产开发商以外的全球最大豪华酒店业主。据富力地产提供的数据显示，富力地产已经拥有88家酒店的资产，富力地产的酒店业务营收却只占4%，并且连续六年呈现亏损的状态。

2017年富力地产的盈利为260亿元，收入的来源主要是收购万达酒店和写字楼资产所产生的“议价收购收益”。富力地产之所以选择收购万达酒店，就是看重酒店业务对现金流的贡献。
富力收购万达酒店资产是一笔双赢交易，通过购买万达酒店资产，富力带来了8亿多元的现金流。


截止目前，富力地产已经支付给万达181.58亿元款项，而万达的70家酒店及写字楼物业已经完成了与富力地产的交割。通过这样的交易，富力地产不仅获得了全球最大豪华酒店业主的头衔，而且获得了214.24亿元的超高净利润，且其交易资产中的酒店及写字楼市值上升至324.68亿元。

收购万达资产除了给富力地产带来净利润和收益率，还一定程度降低了其负债率。相比2016年，2017年富力地产的负债率下降了1.08%。
富力地产在收购万达酒店之后，除了带来的直接回报以外，富力地产也面临着一些难题，如酒店抛开抵押融资的功能，其回报率低、盈利周期长也是富力要面对的难题。未来富力考虑经整合酒店资产业务，提升酒店收益，同时增加酒店服务内容以提高入住率。

6. 万达的“接盘侠”：负债近3500亿，富力集团变卖资产求生存？

现在许多企业在主营业务发展蓬勃时，都喜欢跨区域、跨产业去发展。尤其以地产行业为甚，海外投资和海外扩张是非常正常的，一方面是因为国内市场竞争比较激烈，利润有所压缩，另外一方面也是因为国外市场也是企业争夺的一块大蛋糕，早日进军国外，其实相当于掌握了海外市场的先导机会。从前，大企业向海外扩张似乎是理所当然的事情，但是从2017年开始，由于国家开始监管，许多涉足海外的企业都受到了影响，其中大家了解最多的应该就是万达。
  
 
  
     
 所幸万达在监管之后，为了尽快摆脱债务，迅速开始变卖海外资产，腾讯、富力集团等多个大企业都进行了接手，一共接收了万达约14%的股份。在一系列的抛售下，万达的负债从8000亿降到了2000亿，债务负担大大缓解。截止去年底万达出售芝加哥酒店之后，可以说万达在海外的布局彻底落下帷幕。 
  
 万达的确摆脱了自己的债务危机，然而接盘了万达项目的企业可就没那么好过了，富力集团就是一个典型的例子。据悉，早年富力集团老总李思廉与王健林因为酒店价格僵持不下，最终富力集团以199亿元接盘了万达77家酒店，价格是王健林预期的六折。
     
 
  
  
 对于当时的富力集团来说，能以这个价格拿下万达的酒店资产，加上富力本身的酒店运营能力，可以说199亿非常值得，创造的价值也很可观。可是，这77家酒店并不是优质的酒店资产，某种程度上来说，更像“烫手山芋”。富力集团大家应该都有所耳闻，主营业务是地产，自有酒店板块，接手万达资产之后，可以说是强强结合。酒店运营的收入虽然高，但是收入也非常大，富力接手的这77家酒店还归属万达时，营收就非常一般，而自富力接手之后，就一直持续亏损，富力酒店板块在2019年就开始负增长，甚至一度亏损高达10亿元之多，去年上半年，亏损为9亿元，可以说富力酒店的日子并不好过。
     
 
  
  
 通常来说，对于地产企业而言，由于主营业务——地产开发很赚钱，其他领域的资金都可以从地产开发上来进行补给。但是近两年地产行业本身也有所沉寂，富力地产也在一定程度上受到影响，早已不如此前的风光。如果算上富力酒店的亏损程度，富力集团目前的债务已经高达约3500亿元。
  
 富力集团这样的大企业要减轻债务压力，除了房价打折外，还有就是裁员，同时也有消息传出富力地产已经开始变卖资产了。
  
 我们无法说富力集团是因为接盘了万达所以债务缠身，但是接盘并没有给他们带来理想中的收益。富力酒店十多个亿的亏损在3000多亿债务面前只能说是九牛一毛，但至少富力酒店这次“接盘”，本以为会是肥羊，实际上倒贴，也是让富力集团头疼的事情吧。

7. 听说万达集团负债4000亿元，是真的吗？

关于万达集团欠债4200多亿元，首富其实就是“首负”的传闻最近在网上盛传。对于万达负债的问题，万达集团董事长王健林于2016年12月10日首次对外回应，并非“负”，而是“富”。他表示，万达商业的资产在6000亿元左右，净资产更是达到1900亿元，资不抵债是空谈。实际上，万达商业披露的数据显示，该公司2016年上半年的资产负债率为72.6%，与其他上市公司相比，这一数字已经处于危险线以内，但是房地产行业有其杠杆率较高的特殊性，因此万达商业的负债率仍低于行业平均水平。行业人士进而指出，万达商业拿地价格成就了该公司的低成本，但是快速扩张以及项目区位短板则掣肘发展，同时也影响着未来的回款及资金的流动性。
王健林首先承认，万达确实有四千多亿元的负债，但是这一表述中，概念已经被搞错。“四千多亿元的负债是出现在万达商业的财报上，并非整个万达集团。”王健林进而指出，看企业的负债不仅要看负债，更要看资产。“如果资产和负债差不多，企业就有危险了，资产小于负债可能真的就有大问题了。”王建林以万达商业举例称，最新财报数据显示，万达商业资产6000多亿元，负债4000多亿元，资产远高于负债。净资产方面，截至2016年6月30日，万达商业的净资产为1900亿元，净资产是剥离了所有负债、应收账款后的资产总额，“在行业里，净资产可以达到这个水平的公司只有万科和万达。你的公司有两千亿的净资产，这个公司还差吗？”

8. 富力收购万达酒店，这笔收购对于富力来说究竟意味着什么？

富力收购万达酒店，这笔收购对于富力来说究竟意味万达的黄金时代已去：
资本市场有他的合理性，其实也有很多理解不了的东西，富力收购酒店也是正常的事情，这笔交易到底赢没赢我们也不一定了解内情，大佬之间的生意，很多时候也是一种博弈平衡和融通规避风险，这笔交易就是几个大佬交叉持股，抱团取暖，分解风险。意味着万达的黄金时代已去。

1.融创如果单纯的考虑收购酒店资产，其实万达酒店并不是最佳选择，甚至根本不应该列入考虑名单，因为它完全不具备被收购的性价比，即使考虑投资潜力和回报率，万达也完全没有任何优势。

2.万达现在也是多事之秋。多重的高倍杠杆，使的万达的实际负债率远高于其报表体现出来的内容。而且万达最重要的资产商业地产项目，这两年也是雷声大雨点小，实际销售情况和入住率远没有宣传的那么好。

3.万达的这次转让，应该是给融创打了一个大大的折扣。因为它更迫切，更缺钱，不管是短期还是中长期。万达的上层根基有所松动。此处省略一万字。

4.万达最近几年的突飞猛进，不仅仅圈内意见很多，圈外甚至社会底层的看衰、盼衰的意愿比较强烈。甚至有“万达有难，八方点赞。”的意思。

5.各领风骚数百年不现实，三五年还是靠谱的，万达的三五年“黄金时代”已经到头了。能够急流勇退，也是明智之举。